La crise du logement reste l’un des enjeux majeurs du marché immobilier en France, avec une offre locative insuffisante face à une demande croissante.
Face à ce constat, le projet de loi de finances pour le budget 2026 intègre plusieurs mesures visant à encourager la construction, la rénovation et l’investissement locatif privé — notamment à travers la création d’un nouveau statut du bailleur privé, parfois appelé dispositif “Relance logement” ou “dispositif Jeanbrun”.
1. Contexte : pourquoi un nouveau dispositif pour 2026 ?
Avec la fin du dispositif Pinel fin 2024 et une fiscalité immobilière perçue comme complexe, de nombreux investisseurs privés se sont retirés du marché locatif, aggravant la pénurie de logements disponibles à la location.
Le gouvernement souhaite donc restaurer l’attractivité de l’investissement locatif privé, principalement en allégeant la pression fiscale sur les revenus locatifs et en instaurant un cadre stable et lisible pour les propriétaires qui souhaitent mettre un bien en location sur le long terme.
2. Le nouveau statut du bailleur privé : principe et fonctionnement
Le dispositif “Relance logement” créé par le Budget 2026 instaure un statut fiscal spécifique pour les bailleurs privés, conditionné à un engagement de location nue sur une période d’au moins 9 ans.
Avantages fiscaux principaux
- Amortissement fiscal du bien : les investisseurs pourront amortir une partie de la valeur du bien loué (ainsi que certains travaux) sur plusieurs années. Les taux d’amortissement envisagés varient selon le type de logement (par exemple de 3,5 % à 5,5 % par an) jusqu’à une limite annuelle définie.
- Absence de zonage géographique : contrairement à certains dispositifs antérieurs, ce nouveau statut s’applique sur tout le territoire français, ce qui ouvre des opportunités même hors des grandes zones tendues.
- Déduction des charges et déficits : il est prévu de permettre une imputation plus favorable des charges et des déficits fonciers sur le revenu global du bailleur, ce qui peut améliorer la rentabilité après impôts.
3. Conditions d’éligibilité et engagement locatif
Pour bénéficier de ce régime, plusieurs conditions sont prévues dans le projet :
- Engagement de location nue pour une durée minimale de 9 ans.
- Respect de plafonds de loyers modérés, qui constituent une contrepartie importante du régime incitatif.
- Pour les logements anciens, une exigence de travaux représentant au moins un pourcentage du prix d’acquisition (par exemple 30 %), ce qui encourage à la fois la rénovation et la remise sur le marché de biens anciens.
Ces conditions font que le dispositif vise des projets locatifs structurés et réfléchis, plutôt que des placements purement spéculatifs.
4. Impacts attendus sur les investisseurs et les projets immobiliers
Pour les investisseurs privés
Le nouveau cadre fiscal permet potentiellement :
- une meilleure visibilité sur la fiscalité des revenus locatifs, essentielle pour établir des simulations de rentabilité fiables,
- une amortissement fiscal lisible, qui peut réduire significativement l’impôt sur les revenus générés par la location,
- un cadre stable sur le long terme pour sécuriser les investissements locatifs.
Cela peut encourager les particuliers à remettre des biens sur le marché locatif, notamment dans les zones où l’offre est la plus tendue, même si les avantages effectifs dépendront des paramètres finaux retenus (plafonds de loyers, durées, taux d’amortissement).
Pour le marché global
Ce mécanisme vise à :
- stimuler la construction et la rénovation de logements locatifs, avec des effets positifs sur l’emploi dans le BTP et sur l’offre,
- favoriser la qualité des biens mis en location, notamment par l’exigence de travaux et la promotion de rénovations énergétiques,
- offrir aux investisseurs un outil fiscal plus lisible et plus aligné avec les réalités du marché locatif actuel.
5. Ce que cela implique pour vos projets chez Axxens
Dans un contexte où l’accès au financement et la rentabilité après impôt guident de plus en plus les décisions d’investissement, ce nouveau dispositif peut :
- rendre certains projets locatifs plus attractifs, en particulier lorsqu’ils intègrent des travaux significatifs (rénovation énergétique ou valorisation de biens anciens),
- permettre aux investisseurs de mieux structurer leur stratégie dès l’amont (choix du type de bien, montage financier, niveau des loyers),
- renforcer l’intérêt de faire intervenir une maîtrise d’œuvre experte pour sécuriser les arbitrages techniques et budgétaires.
Chez Axxens Créhabitat, analyser les impacts fiscaux et budgétaires fait désormais partie intégrante de l’accompagnement, car la maîtrise d’un projet passe aussi par une anticipation des conditions fiscales qui le structurent.
Conclusion
Si certains paramètres doivent encore être précisés (notamment les plafonds de loyers et les modalités d’amortissement), ce nouveau cadre constitue déjà une réponse structurante à la baisse de l’investissement locatif. Il est susceptible d’influencer durablement la manière dont particuliers et professionnels aborderont leurs projets immobiliers dès 2026.
Les modalités définitives seront arrêtées à l’issue du parcours parlementaire, après examen par le Sénat. Chez Axxens Créhabitat, cette phase d’anticipation réglementaire s’inscrit pleinement dans notre accompagnement, afin de permettre à nos clients d’intégrer ces évolutions en amont et de sécuriser leurs choix dès la phase de réflexion.
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