Est-ce le bon terrain pour votre future maison ?

Vous avez un projet de construction de maison individuelle ? Avant de vous projeter sur la taille du salon et la couleur de la suite parentale, il faut dénicher le bon terrain. Vous en avez visité plusieurs et enfin vous trouver celui qui semble parfait… Mais comment être sûr qu’il correspond parfaitement à vos attentes. AXXENS vous conseille sur tout ce qu’il faut savoir en ce qui concerne l’achat d’un terrain et les bonnes questions à vous poser.

1) Vérifiez la constructibilité du terrain et les règles en vigueur du Plan local d’urbanisme (PLU)

• Trouvez le relevé cadastral lié à son emplacement
Pour vérifier si le terrain qui vous intéresse est constructible,  demandez en premier lieu un relevé cadastral à la mairie de la commune où est situé le terrain ou en vous rendant sur le service en ligne du Ministère de l’économie et des finances (www.cadastre.gouv.fr). Cela vous permettra de déterminer avec précision dans quelle zone il se situe et de vérifier les limites exactes du terrain. Chaque terrain possède un numéro de cadastre, qui correspond au numéro de la parcelle du terrain sur le plan.

• Vérifiez quelles sont les règles et contraintes d’urbanisme
Pour valider ce point, demandez le Plan local d’urbanisme (PLU) ou à défaut le Plan d’occupation des sols (POS). Il est possible de le consulter sur la plupart des sites Internet des mairies.

Ce document précise le découpage de la commune (habitations, cultures, zones industrielles, etc.) et vous indique les contraintes d’aménagement des abords de la propriété.

Il liste aussi les normes à respecter au niveau architectural comme le type de toiture, les matériaux, les règles de densité de construction…
Vous pourrez également vérifier si des projets (autoroute, complexe immobilier, etc.) sont envisagés sur le site ainsi que la situation juridique du terrain.
Pour les exigences liées à votre parcelle précisément, demandez un certificat d’urbanisme (CU) d’information.
Certaines règles peuvent ne pas être très faciles d’accès, AXXENS vous accompagne dans l’explication des règlements d’urbanisme.

2) Contrôlez si vous avez des « servitudes » liées à ce terrain

Par exemple, vos voisins peuvent bénéficier d’un droit de passage sur la propriété (servitude de droit privé) pour accéder à la voie publique mais ce sera à vous d’en assurer tous les frais d’entretien.
Autre cas de figure pour les zones à risque : le terrain peut être concerné par une servitude d’utilité publique qui impose des règles de construction spécifiques (taille des séparations entre les maisons, dimensions des fondations, etc.).

3) Y-a-t-il des risques naturels et technologiques sur ce terrain ?

Renseignez-vous sur les éventuels risques naturels et technologiques de votre terrain auprès du service urbanisme de la mairie concernée :
• Existe-t-il un plan de prévention des risques ? En effet, la situation géographique de votre terrain peut vous exposer à des risques naturels (zone inondable, sismique, tornades, mouvements de terrain, incendies de forêt…) ou industriels (usines chimiques, centrales nucléaires à proximité…). Ceci influe sur les contraintes de construction que vous allez devoir envisager ou, dans le pire des cas, vous faire renoncer à l’achat.
• La propriété est-elle située sur une zone infestée par les termites ?
• Est-elle placée sur une zone d’argile gonflante qui demande la construction de fondations spécifiques et donc plus onéreuses ?
•  Le sous-sol comporte-t-il des vides naturels (par exemple : des couches de gypse ayant été dissoutes par l’eau) ou artificiels (des anciennes carrières, des champignonnières, etc.) ?
• Une nappe phréatique, qui demanderait un dallage spécifique plus coûteux, est-elle identifiée sur le terrain ?

4) Veillez à l’analyse topographique du terrain pour faire construire votre maison

Pour déterminer si un terrain peut accueillir votre maison, trois principaux paramètres sont à prendre en considération, et notamment pour que la future construction soit conforme à la réglementation thermique RT 2012 :

L’orientation, par rapport au soleil et aux vents
L’orientation du terrain a une influence directe sur la vue que vous aurez depuis votre fenêtre ou votre terrasse. Elle a aussi un impact sur l’exposition au soleil de votre maison ce qui joue un rôle important dans la gestion énergétique de votre habitation. Or, la réglementation RT 2012 fixe un cadre et un cahier des charges dans la conception de l’habitat, notamment afin de prendre en compte les apports énergétiques liés à l’exposition solaire.

L’adéquation entre la topologie du terrain et votre projet
Vérifiez que votre projet de construction est compatible avec la topologie du terrain.
La géométrie de la parcelle est à mettre en relation avec le vis-à-vis, la route d’accès et les différentes arrivées d’eau, d’électricité, etc. Selon la pente du terrain, pensez aux écoulements d’eaux pluviales provenant des parcelles en amont. Contrôlez l’état des murets de séparation pour repérer des signes éventuels de glissement de terrain, notamment dans le cas de terrains en terrasses. Si le sol est bosselé et irrégulier, il peut avoir été remblayé et manquer de compacité, et les fondations devront donc s’enfoncer plus profondément pour stabiliser la structure.

La végétation et l’étude des sols
Pour bien choisir votre terrain, pensez à la végétation de ce dernier. La présence de quelques arbres est tout à fait agréable lorsqu’il s’agit de trouver un peu d’ombre à l’extérieur.
Elle peut également jouer un autre rôle très important lorsqu’il s’agit de protéger l’habitation des intempéries ou des écarts climatiques. Le vent peut être une source de déperdition thermique de votre maison. L’implantation d’une haie d’arbres bien positionnée par rapport au soleil et aux vents dominants sera une note appréciable dans votre qualité de vie.
Attention, si les arbres sont nombreux, cela témoigne peut-être de la présence d’une retenue d’eau souterraine ou d’un sol très humide ; un déboisement trop important pourrait occasionner une remontée d’eau.
Pensez bien, également, à faire réaliser une étude de sol. C’est une étape à ne pas manquer. Dans la majorité des cas, une étude de sol s’impose pour la construction d’une maison. Son but est d’examiner en profondeur les caractéristiques de votre terrain et de détecter toute contrainte en amont de la construction. Rien ne vaut une étude approfondie par un géotechnicien et que vous nous transmettrez afin de démarrer la conception et l’architecture de votre maison en prévoyant les fondations adaptées.

Attention: Même si la mairie vous garantit la constructibilité du terrain, sachez que cela ne garantit en aucun cas la qualité des sols.

5) Renseignez-vous sur le montant de la taxe d’aménagement

Une information financière importante car son montant vient s’ajouter à vos dépenses.

Tout est bon ? Le terrain coche toutes les cases ? Ou vous n’y comprenez rien ? AXXENS vous accompagne pour la validation technique de votre terrain. Nous faisons une étude complète en nous rendant sur place et vous pouvez vous engager sereinement.